Desalojos

La información es sólo para fines de información general, y no es un sustituto para la asesoría de un abogado/a

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¿Cómo pueden los dueños/as forzar a inquilinos/as a desalojar una vivienda?

 Los propietarios/as deben primero acudir a los tribunales para obligar a sacar de la unidad de alquiler al inquilino/a.  No pueden cambiar legalmente las cerraduras, cortar los servicios públicos, remover la propiedad de los inquilinos/as, amenazar de hacer éstas cosas, ó tomar cualquier otra acción para forzar a los/as inquilinos/as a moverse sin obtener primero una orden judicial (ORS 90.375).

Sólo un juez puede emitir una orden de desalojo, lo que se llama oficialmente Aviso de Restitución.

Sólo hay tres maneras en que un/a propietario/a puede legalmente tomar de nuevo la unidad de alquiler:

  • El inquilino/a se muda y devuelve las llaves al propietario/a;
  • El inquilino/a abandona la unidad sin notificar a cualquier persona que él/ella no planea regresar.
  •  El propietario/a obtiene una orden judicial, después de una audiencia, para hacer que el sheriff obligue al inquilino/a a desalojar la vivienda.  Sólo un sheriff con una orden de la corte puede físicamente desalojarlo de la propiedad.

 El dueño/a debe dar un aviso de terminación al inquilino/a antes  de ir a la corte para obtener una orden para obligar al inquilino/a a moverse, a menos que el contrato de alquiler tenga una fecha de mudanza caducada.

 ¿Acabo de recibir un aviso de terminación, que quiere decir esto?

El propietario/a emite un aviso de terminación cuando él/ella ha decidido poner fin a su contrato de arrendamiento y le ha dado un aviso que tiene que moverse.  Este es el primer paso del proceso. Muchas de las notificaciones de terminación Por-Causa pueden ser resueltas y el inquilino/a puede quedarse, si el inquilino/a  soluciona el problema, por ejemplo el pagar la renta atrasada.

Un aviso de terminación debe ser escrito, entregado al inquilino en cierta forma y, proporcionar la fecha en que el período de preaviso finalice y el/los inquilinos deben desalojar si el problema no se soluciona.

En esta etapa el propietario/a no puede dejarlo fuera de la vivienda. Lea cuidadosamente el aviso de terminación/desalojo, que puede incluir una fecha límite para solucionar el problema, dependiendo de qué tipo de determinación es.

Hay varios tipos de avisos de desalojo:

30-Días Sin Causa 60-Días Sin Causa 30-Días Por Causa 10 Días Por Causa
10-días Violación de Mascota 72-horas Falta de Pago de Alquiler 24-horas Conducta Indignante 24-horas Ocupante Ilegal

Los inquilino/as con un contrato de duración determinada: como un contrato de arrendamiento de 6 meses o 1 año se les puede dar un aviso de desalojo de 30 días por causa ó falta de pago de 72 horas.  Esto significa que el propietario/a alega, que el inquilino/a ha violado el contrato de arrendamiento de alguna manera.  El propietario/a está pidiendo  al inquilino/a que se mueva, a menos que el inquilino/a pueda solucionar el problema descrito en la orden de desalojo.

Los propietarios/as no tienen que dar una razón por la que están dando el aviso de desalojo, si el inquilino/a tiene el alquiler de mes a mes, puede ser un aviso Sin Causa de 30 días ó de 60 días.  Estas son difíciles de pelear, a  menos que el inquilino/a  pueda probar represalia ó discriminación.  Si el inquilino/a no se muda en la fecha indicada en el aviso, el propietario puede llevarlo a corte.

Los Avisos de Terminación no son documentos judiciales (de la corte), y por lo general no aparecen en el record de los inquilinos(as).

Si el inquilino/a no se ha movido ó solucionado el problema en la fecha final del período de resolución, el propietario/a puede ir a la corte y puede presentar una FED (Entrada forzada y toma de posesión).

La FED no es una orden de desalojo final.  Le hace saber al inquilino/a que el propietario/a ha demandado un desalojo, y notifica al inquilino/a  de la fecha de corte.

Si Usted recibe un FED (ya sea por correo postal a su puerta, ó dado a usted en persona), es importante que usted vaya a la corte en la fecha indicada, incluso si usted ya se ha mudado, ó solucionado el problema con el propietario/a.  Si bien el dueño/a ó el inquilino/a no se presentan a los tribunales, es un fallo por falta.

Ya sea que el inquilino/a gane ó pierda en la corte de desalojo, el FED se mostrará en su historial de alquiler (record). Sin embargo, algunos inquilinos/as con FED estarán mejor protegidos en la búsqueda de un nuevo lugar en el año 2014.  A partir del 1ro de enero del 2014, los propietario/as no pueden negarles vivienda de alquiler debido al historial ó record a menos que resultó en un desalojo.

Consejos:

• Lea atentamente la notificación de terminación/desalojo.

•Asegúrese que el aviso de desalojo/terminación fue debidamente entregado a usted (ORS 90.155 90.160 ).

Corte de Desalojo

Es importante tratar de hablar con un abogado antes de ir a la corte de desalojo.  La Línea de Derechos para Inquilinos/as les puede dar algunos recursos para hablar con abogados.  Si no puede hablar con un abogado, pídale a un amigo o familiar que le acompañe a la corte. El tribunal proporciona servicios de interpretación gratis, si es necesario, pero usted debe solicitar este servicio.

Primera Aparición. El juez a menudo no hace una decisión en la primera aparición.  Él/ella primero comprueba para asegurarse de que ambas partes estén presentes y los envía a la sala para negociar un acuerdo. Un Acuerdo Estipulado es a menudo la mejor oportunidad de un inquilino/a a permanecer en el hogar y evitar el desalojo.

Acuerdo Estipulado (ORS 105.146).  A menudo, el propietario/a ya ha redactado un acuerdo estipulado por el inquilino a firmar. Si el propietario/a le ofrece un acuerdo para firmar, asegúrese de leerlo con mucho cuidado.  Si hay una sección que no está de acuerdo, usted tiene el derecho de pedir cambiarlo. Si usted trajo un abogado/a, un familiar o amigo, pídale que lo lea también. Si las dos partes firman un acuerdo estipulado, el desalojo se suspende durante la duración del acuerdo, generalmente de seis meses. Si usted firma un acuerdo estipulado, pero no es capaz de cumplir con los términos, el proceso para forzar a salir es muy rápido.

 Juicio. Si el inquilino/a y el propietario/a no negocian un acuerdo, el juez fija la fecha del juicio para una fecha posterior.  Ambas partes presentan sus argumentos y el juez toma una decisión.  Tome testigos u otra documentación como evidencia. Si el juez decide en contra del inquilino/a, se le da un Aviso de Restitución, que incluye la fecha, de cuando el inquilino tiene que estar fuera.

Si el juez ha emitido un Aviso de Restitución, y el inquilino/a no se ha mudado a la fecha indicada, el propietario/a puede tener el alguacil o dar un aviso de cuatro días a su puerta. Si usted no se muda dentro de esos cuatro días, el sheriff va a y requerir que se vaya mientras el propietario/a cambia las cerraduras. Si usted no puede conseguir sus pertenencias, tendrá 5-8 días para ponerse en contacto con el propietario/a y los arreglos para recogerlos (ORS 90.425).